实探 | 体量比壹城中心还小的华盛珑悦,凭什么卖得更贵? 华盛是什么电视剧主角

2022-04-24 16:17:17

实探 | 体量比壹城中心还小的华盛珑悦,凭什么卖得更贵?

宇宙中心又要上新了。锋哥今日了解到,与壹成中心一街之隔的华盛珑悦将于月底开盘,带精装交房,均价约为6.5万/平。在壹成中心的铺垫下,华盛珑悦第一时间蹭热点,推出住宅产品。

今日锋哥实探了该项目,从建造工艺来看,该项目没有毛病,据说大门还专门请了风水大师设计,符合潮汕老板的风格也打中潮汕购房者。但是从价格上看,该项目定价比壹成中心略高,尽管带精装交楼,但价格上与风头正盛的壹成中心比还是略输一筹。

宇宙中心开挂在即

作为“宇宙中心”,龙华一向自带光环。成立于2011年12月30日的龙华,与“大鹏新区、坪山新区、光明新区”并称4大新区;2017年1月7日,深圳市龙华区正式成立,中心再升级。从“福田后花园”的二线拓展区域直接升级到规划、建设更为全面的单独区域不过五年之久,如今龙华已跨越成为与福田、南山等行政区并列的城市重要板块。

目前龙华以地铁4号线和东、中、西三条南北向干道(福龙路、梅观高速、珠三角环线高速)组织区内的功能布局,形成了以北站为中心、六个居住区的布局结构。

从规划上来看,政府投入2000亿重点打造龙华国际中轴新城,功能定位升级,一中轴九片区,重点发展6大片区,从经济、文化、科技、生态等不同领域,推动整个区域的全面发展。

深圳北站作为华南区面积最大的综合交通枢纽,未来将设有口岸功能,25分钟可以直达香港西九龙。除了已经建好的4、5号线轨道交通线之外,在建的有4号延长线、6、10号线,规划中的还有18、21、22、25、27、33、34等共11条线。

北站的价值不言而喻,龙华一开始的繁荣几乎就是被它带动的,作为交通枢纽,不管去哪都四通八达,自然能带动龙华经济的迅速发展。

在文体配套上,龙华定位为深圳第二个市级文化配套集中地,将打造“四馆一城”,“四馆”指的是红山地铁口的深圳市美术馆和深圳市图书馆以及红山6979项目中的展览馆和演艺馆,“一城”指的是龙华广场即将要建的深圳书城龙华城。

除了深圳在建的最大旧改综合体壹成中心外 ,周边涵括了中洲、海岸城、保利、德业基、卓越等多个超百万平米的大型综合体旧改项目。

“壹成中心十三区”月底开盘

华盛珑悦位于龙华东环一路与建设路交界处,占地面积34000平方米,建筑面积278000平。华盛珑悦主体地块内共分布有8座塔楼,其中有5座住宅,1座办公楼,1座公寓及1座保障房,共1248户(其中856套住宅,392套公寓),车位共1390个。由于跟壹成中心距离近,被戏称为“壹成中心十三区”。

锋哥现场了解到,项目的车位比为1:1.1,精装交楼,均价约为6.5万/平。目前正在蓄客阶段,即将推出的产品是89-130平方米的三房,本周六开放89平方米的样板间。值得注意的是,89平的户型只有87套。主要的客户群体来自福田和南山。

物业公司为深圳市华盛物业管理有限公司,物业费:5.18元/平,梯户比3梯5户,容积率:6.05,绿化率:40.01%

本次推售的是B、C、D栋住宅,其中A栋为楼王单位,据销售透露,预计明年推出。主力户型100平方米以上。项目7月20日开放样板间,不过价格信息尚未确定。

目前项目周边商业形态丰富。项目自带1.2万平方米裙楼商业外,附近还有龙华人人乐购物广场、星河ICO外,以及深圳最大的商业中心——占地60万㎡壹方天地,其中A区和B区已开业。值得关注的是,附近还有深圳龙华书城、龙华文化体育中心,以及规划中的龙华艺术中心等文体配套,可满足多数人的娱乐需求。

项目除配建一所18班制的公立幼儿园,还规划了龙华区创新实验学校(九年一贯制公立学校)。另外,附近还有龙华第二实验学校,约72个班,其中小学48班,初中24班,共计约3360个学位。项目自带18班社区幼儿园,配套30班制小学教育。

医疗配套则是龙华区人民医院、龙华区中心医院、深圳市第二儿童医院,生态休闲方面有羊台山森林公园、龙华公园、龙华文化广场、清湖城市公园。

户型图

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108平三房两厅两卫样板间

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118平三房两厅两卫样板间

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总体而言,华盛珑悦的优点:

1.龙华老城区地段,周边旧改多,海岸城、中洲旧改都在旁边,未来有一定旧改带来的潜力。

2.项目本身品质好,在细节上可以说是很用心了。带精装交房也是一个最大的优势。

3.紧临壹成中心,能蹭丰富的配套资源。

缺点:

1.价格过高,比起对面的壹成中心高了4-5千/平,而且项目属于超高层,公摊面积大使用率低,118平房只能做三房,跟壹城中心往期相比,着实不划算。

2.小区体量过小,导致绿化面积活动空间小,还配有写字楼和保障房,容积率高,后续会影响居住体验。

3.由于项目位于老城区,四面环境一般,交通一遇上下班高峰就拥挤,后续出行会带来一定的困扰,特别是上高速或者出行到市区!

锋评

华盛珑悦开发商知名度不算高,需要蹭点壹城中心的流量才能引起关注。

从项目打造来看是典型的潮汕系开发商,园林及小区出入口都呈现出浓厚风水气息。项目精工用料比较精细,细节方面感官会比壹城中心强,这也是给项目定位加分的部分。

但从定价来看,带装修65000的均价,跟壹成中心3区比没有任何优势,更重要的是,同期的壹成中心3区去化率也低。如果华盛珑悦以这个价格推售,锋哥认为去化率堪忧。加上项目本身体量有限,容积率高,配套还要去蹭壹成中心的,从居住角度来看,性价比真心不高!

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