广州楼市:这些板块不要碰,房价反而不涨还被套 广州半山雍景苑二手房

2022-04-15 00:55:18

我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问:广叔您好,目前两娃,老大明年9月上小学,海珠区有两套房均已出售,在手1600w左右,想换越秀或者其他区的大户型学位房,想一次性付清,目前看过东风东的锦城花园和东风广场(均太吵),君汇世家200方房源一直没有合适的价位(200方也要1800万),看过天河的峻林(也太吵)和富力天河华庭(200方去到了1800万),现在户型合适的价格都超预算,今年学位又都改革了,小学升初中都摇号,所以比较迷茫不知道该往哪里定,望指教,主要是为了孩子上学和住起来方便舒适,我们两口子都是在家办公

回答:你好。如果想好一点的学位就考虑越秀。全款买缺少杠杆,资金利用率不高。君汇世家可以考虑。可以拿出900,做五成首付。手上还有700,如果月供能力好,还可考虑再入手一套做投资用。富力天河华庭也可考虑,区位优越,圈层纯粹。电脑派位时代,只有拼概率,在名校扎堆的地方,学区房价值只会越来越高。重视教育考虑越秀,注重投资回报比和改善居住考虑天河。

提问:您好!近期考虑投资总价100左右的新塘二房,纯投资,求推荐!感谢

回答:你好。新塘看下锦绣新天地、力诚凯怡湾

提问:接上条,假如南沙,您推荐哪些小区?谢谢

回答:100左右预算,南沙看下南沙保利城、南沙境界

提问:新人首问广叔你好!我在广州海珠英豪花园有一套高层顶楼小面积,二套投资房,现在价值170,有租约。另有200计划做房产投资。方案一,用英豪花园+200置换市内其他潜力楼盘。方案二,保留英豪花园,用200另外投资一套不需要房票的。以上两个方案您建议哪个方案更合适?两个方案可否请您分别帮我建议几个可以去踩盘的区域和楼盘。多谢!

回答:你好。英豪花园在南洲,配套齐全,交通方便,但是片区发展成熟,缺少增量,且小户型一般家庭居住起来不是很舒适,自然失去了购房主力军的支撑,如不出租,建议出手置换。4成首付,考虑入个三房,可以看看金融城骏景,老黄埔的黄埔花园、金碧领秀,科学城的万科东荟城,海珠光大花园

提问:请问您推荐的这些天河金融城板块的房子跟凯云新世界的房子相比,哪个更有前景?因为有两个小孩,所以也考虑学位,天河带学位的地段好的有盘推荐吗,谢谢

回答:金融城板块价值相对高一点。学位好一点可以考虑天河汇景新城:半山雍景苑、五山花园

提问:广叔好,我在2018年入手了一套罗湖的聚龙大厦60平,当时是想着用那里小学学位,但是现在又决定不去那边上学了,看了价格也没怎么涨?目前是出租状态,以租养贷。作为家庭投资性房产,我是否要卖掉换到宝安热门片区呢?不知道罗湖未来的走向如何?谢谢!

回答:你好,聚龙大厦涨得不好,一是因为罗湖的大概念,一是只有名校螺岭小学缺乏中学支撑。 昨天我又去了一趟罗湖,说句扎心的话,部分片区有沦为贫民窟的趋势。 罗湖自住性价比仍然很高,纯投资类则该果断置换了。

提问:广叔,首套房,首付70万内,单身,主要考虑资产保值、升值和租金,是一手房知识城板块(保利时光年) , 还是二手房尚东尚筑或者天河东圃羊城花园、龙光景峰华庭的升值空间大一点 ?

回答:你好,不要去买这个知识城的一手房,要把重点放在二手房里面。要不然楼还没收,你从何谈起那个租金呢?东圃羊城花园这个我不是太建议,这个品质在整个天河东部来说属于中下水平。在上一轮大普涨的时候可以买入,但是目前的话还是买越高品质的为好。可以去考虑尚东尚筑,龙光风景华庭这个后面再考虑吧。我其实挺建议你去市区,特别是海珠或者是越秀这边淘一些学位房。

提问:广叔你好,怎样才能让资产最大化,早日摆脱房奴财务自由?目前居住工作深圳,为了娃读书,2017年底入手豪方天际,贷款500W月供26000,付完月供年收入余款不多,没有别的投资理财经验,家庭收入4w月,目前子弹30,另武汉万科城花景苑一套,托管租金4K月,少量尾款无压力。 请问广叔,有必要卖掉武汉填深圳贷款,来降低月供与利息吗?500贷款目前现状有没有办法能提前还完?剩下的子弹应该怎样投资理财?目前35岁,已面临中年危机,想在40岁摆脱老鼠赛跑模式,破解月供房奴困局?求支招。

回答:你好,只考虑你这一辈子的话,还是有可能财务自由的。 比如在武汉你现在赚5000万,基本到你退休你还是比较随心所欲的。在深圳这个数字要翻倍。 但是你的孩子未必随心所欲,因此如果你想要在你所生的全部年份,你的子孙也随心所欲,估计你要终生奋斗了。 万科城花璟苑属于关山大道,光谷领涨区,建议保留。等待下一轮涨幅来了,在考虑裂变2套低价潜力盘。 不建议提前还贷款,开发副业 增加收入和现金流才是重中之重。 剩余子弹30,不要全部打光,去沈阳入手一套低价潜力盘,单价8千左右的二手房,首付十多万,租金能抵大部分月供。

提问:你好广叔,请问福田的新天石厦花园怎么样?85平的三房,九万一平,预算八百万内。户型方正,赠送大,套内面积有八十平。是新房,现楼交售。带荔园小学跟红岭中学。缺点是独栋,没有花园,停车位不足。可以买吗?

回答:你好,新天石厦花园整体交通非常便捷,周边商业醇熟,同时距离学区学校也相对较近,业主子女上学较为方便。不足之处是,背靠城中村,不仅整体的密度较大,人员素质也参差不齐。 项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂,不够纯粹,同时体量较小,新房定价也不低,与周边新房或二手房相比较,竞争力或不大。 众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校,新成立众孚校区虽有“名校”加持,但教学质量能否大幅提升,还需要时间的检验。 考虑买学区房,还需要谨慎入手!

提问:广叔你好,坐标广州,手头首付子弹50到80万,想投资房产,推荐哪个区?

回答;你好,目前比较推荐黄埔和万博板块。选筹参考:金碧世纪,雅居乐花园,中海康城,黄埔雅苑,万科城市花园,金色悦府

提问:广叔你好,请问龙华壹城中心现在还可以投资吗?现持有5区的小三房。月供无压力,但不见房价涨,我是不是应该卖了换更好的呢?谢谢~

回答:你好,目前没有看到壹城中心短期套利的机会,快速平出,年底置换更优质的区域和标的,有一定的踏空风险,但合理配置目标房源组合,大概率胜出壹的回报。

提问:广叔您好,请教一下预算300万上下,70多平的两房,深圳首套,选龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区,两个区域二手房单价差不多,谢谢了!

回答:你好,300来万的70多平刚需两房,而且位置交通居然都不差,一个是龙华地铁口,一个是罗湖布心和草埔片区,难道是价值洼地被你发现了? 当然不是,第一,这两个区域都是沉没板块,第二,再叠加八九十年代的老房源。 升值层面肯定不要有太大指望,但从自住的角度,我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳,还有这样的洼地为刚需存在。 这两个区域,我会更推荐龙华地铁口,毕竟还有红山上塘的带动,加上老城区的旧改利好。

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